ImoRadar
Simulador profissional de investimento imobiliário
Visão Geral do Investimento Imobiliário
Compare imóvel na planta x pronto x investimentos financeiros — todos os índices BR
Conservador
Base
Otimista
Personalizado
ROI Total
— +0%
Lucro Líquido
R$ —
TIR (a.a.)
—
Yield Anual
—
Resumo da Simulação
Total a Pagar (corrigido)
R$ —
Saldo na Entrega
R$ —
Margem de Segurança
—
R$ —
Patrimônio na entrega (valor corrigido)
Análise do Mercado
Score: —Score por ROI, TIR, yield, desconto, liquidez e risco de índices.
Patrimônio Total Estimado
R$ —
Valorização 60%40% Aluguel 36m
📋 Parâmetros da Simulação
Imóvel
Pagamento Base
Auto-Geração de Reforços
13 reforços programados no cronograma.
Reforços e Pagamentos Extras
MêsTipoValor (R$)RecorrênciaDescrição
💡 Recorrência: "Único" = apenas no mês indicado. "Anual" = repete a cada 12 meses (ex.: 13º salário). "Semestral" = a cada 6 meses.
Correção Pós-Chaves
Regra de correção: CUB/SC até as chaves. Após a entrega, pagamentos remanescentes usam o índice escolhido somado ao percentual adicional.
Valorização & Saída
Aluguel & Custos
📈 Valorização do Imóvel x Pagamento Acumulado
Fluxo de Caixa
MensalTotal pago no período
R$ —
Média
—
Pico
—
Meses
—
Distribuição de Custos
Composição dos desembolsos e custos de saída
—
R$ —Total
Inclui pagamentos corrigidos do cronograma e custos de venda na janela de entrega.
Sentimento
Tendência: —
—
Baseado em retorno, desconto, Selic, CUB e inflação.
—
—
📊 Imóvel x Investimentos Financeiros
Mesmo capital, mesmo prazo| Investimento | Taxa a.a. | Fonte | Capital | Valor Final | Ganho | % | vs Imóvel |
|---|
🏷️ Cenários de Revenda
Análise por janela temporal| Momento | Pago | Saldo | Venda | Comissão | Imposto | Lucro Líq. | ROI | Rent. Mensal | TIR a.a. |
|---|
🏠 Rentabilidade com Aluguel
📊 Evolução do Patrimônio Total
📅 Cronograma Completo de Pagamentos
Índice: INCC
— eventos
| Mês | Data | Tipo | Descrição | Valor Original | Valor Corrigido | Pago Acum. | Saldo Devedor | Valor Imóvel |
|---|
Sobre as fórmulas
Correção: CUB/SC histórico mensal acumulado até as chaves; pós-chaves usa índice escolhido + adicional •
Valorização: VP × (1 + val. anual)meses/12 •
ROI: Lucro ÷ Capital pago •
Yield: aluguel líquido ÷ valor do imóvel •
TIR: Newton-Raphson sobre fluxo mensal •
SELIC/CDI projetados a partir do anualizado •
Fontes: BCB SGS + Sinduscon SC
Minhas Simulações
Gerencie e compare suas simulações salvas
Análise Inteligente do Investimento
Score, SWOT, sensibilidade, break-even e recomendações
🎯 Score do Investimento
—
Calculando…
Aguardando dados…
Recomendação IA
—
—
ROI projetado
—
Lucro líquido dividido pelo capital pago.
Payback
—
Mês em que valorização + aluguéis compensam o caixa pago.
Break-even
—
Mês em que o imóvel cobre o pago com margem de 5%.
Spread vs SELIC
—
Diferença nominal contra aplicar o mesmo capital na Selic.
VPL
R$ —
Valor presente líquido com taxa editável
Fluxos mensais descontados à taxa escolhida
—
Lucratividade
—
Lucro líquido ÷ capital investido
Lucro líquido / total pago corrigido
—
Rentabilidade Real
—
Retorno acima da inflação medida pelo IPCA
(1 + ROI) / (1 + IPCA acumulado) - 1
—
Margem de Segurança
—
Folga econômica antes do cenário perder atratividade
Desconto vs mercado + valorização projetada
—
Como ler: ROI mede retorno nominal, VPL mede ganho em valor presente, lucratividade mostra eficiência do capital, rentabilidade real desconta inflação e margem de segurança indica a folga do negócio frente ao mercado.
🔍 Análise SWOT
✅ Forças
⚠️ Fraquezas
🌱 Oportunidades
🚨 Ameaças
📐 Análise de Sensibilidade (impacto no ROI)
Variação de ±10% e ±20%Esta tabela responde: "se uma premissa mudar, quanto o ROI muda?". Cada coluna simula a alteração isolada daquela variável.
Maior impacto positivo
—
—
Maior ponto de atenção
—
—
ROI base
—
Cenário atual sem alteração.
Mais sensível
—
—
| Variável | -20% | -10% | Base | +10% | +20% | Elasticidade |
|---|
📈 Projeção do Patrimônio em 5 Anos (3 cenários)
💡 Recomendações Específicas
📊 Comparação de Riscos
Histórico de Atividades
Todas as alterações e simulações recentes
Watchlist de Índices Brasileiros
BCB SGS para índices financeiros e Sinduscon SC para CUB/SC
| ★ | Índice | Descrição | Taxa a.a. | Var. 12m | Fonte | Aplicar |
|---|
📊 Histórico Mensal dos Índices (últimos 12 meses)
Configurações
Personalize taxas, índices e comportamento do simulador
📊 Taxas dos Índices
Valores em % a.a. Clique em "Atualizar" para buscar do BCB; ajustes manuais são preservados após salvar.
⚙️ Preferências
Recalcular automaticamente
Atualiza ao alterar qualquer campo
Auto-atualizar cotações
Busca taxas do BCB a cada abertura
🗃️ Dados Locais
Simulações salvas
—
Cache de cotações BCB
—
ℹ️ Sobre as Fontes
- BCB — API pública SGS:
api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.{código} - SELIC (11) — diária acumulada; CDI (12) — DI diária 252 d.u.; IPCA (433), IGP-M (189), INCC-M (192) — variações mensais 12m
- CUB/SC — Sinduscon SC: Maio/2026 R$ 3.064,10/m², variação mensal +0,87%, 12m 4,81%